Extraits du rapport de la Chambre Territoriale des Comptes (Papeete, 4 novembre 2008):

2.4. De nombreuses acquisitions amiables pour un projet abandonné, Te Ara Nui

A la différence de cas précédemment examinés, certaines acquisitions foncières ont été faites dans un but bien défini, avec une motivation explicite, en vue de la construction d’un axe routier entre Punaauia et Paea (projet dénommé TE ARA NUI). Toutefois, ces acquisitions financées par l’Etat au moyen de la DGDE se sont avérées vaines, le projet n’ayant pas abouti.

C’est en 1998 que le Territoire a décidé de la réalisation d’une étude préliminaire en vue de l’amélioration de la route de ceinture sur la côte Ouest de Tahiti, en particulier des dessertes entre Punaauia et Taravao, dans le but de favoriser le développement des activités économiques hors de l’agglomération de Papeete.

Après le lancement de cette étude et d’un concours de conception pour la réalisation d’un avant-projet sommaire de l’itinéraire, auquel elle n’a pas donné suite, la collectivité a commandité, en juillet 2001, une nouvelle prestation d’ingénierie, dont seule la tranche ferme a été menée à son terme (marché SEDEP-THALES-SCETAUTOROUTE et SPEED).

A partir de cette étude sur la conception de l’aménagement routier de la liaison Ouest Papeete Taravao, alors qu’elle avait déjà investi dans ce programme 681 millions de F CFP, la collectivité a décidé en 2003 de retenir la mise en oeuvre d’un premier tronçon entre PUNAAUIA (PK 14,4) à PAEA (PK 25) dénommé TE ARA NUI.

Le projet de voie rapide TE ARA NUI a été confié pour la partie « maîtrise d’ouvrage » à l’établissement public des grands travaux (EGT) et pour la partie « acquisitions foncières » à la DAF.

Des acquisitions foncières sont intervenues à l’amiable entre 2003 et 2005 pour un montant total de 1,691 milliard de F CFP (1.4 milliard de F CFP sans les frais annexes d’acquisition), alors que l’enquête publique, lancée en 2003, n’avait toujours pas abouti à une déclaration d’utilité publique. La collectivité ne s’était donc pas dotée des moyens de conduire son projet dans les meilleures conditions, puisqu’elle était tributaire de négociations engagées avec les propriétaires concernés, sans possibilité d’envisager à brève échéance d’expropriation pour cause d’utilité publique, et sans être certaine de pouvoir mener le projet à son terme. Le gouvernement TEMARU, revenu au pouvoir en mars 2005, n’a pas souhaité poursuivre la réalisation de ce projet qui a été abandonné. Cet abandon semble d’ailleurs avoir été confirmé par tous les gouvernements qui lui ont succédé.

Les terrains acquis dans le cadre du projet TE ARA NUI sont ainsi restés sans affectation particulière après l’abandon du projet.

Une communication en conseil des ministres du 30 janvier 2007 a fait le point sur l’avancement du dossier :

« Une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique relative à la réalisation de la première tranche a été ouverte durant la période du 19 mai au 18 juin 2003 et a abouti à l’avis favorable de la commission d’enquête. Près de 500 propriétés étaient concernées pour le tracé compris entre le pk 14,4 à PUNAAUIA et le pk 25 à PAEA. »

Sur les 500 propriétés mentionnées, la collectivité d’outre-mer a tout de même acquis, à l’amiable, une quarantaine de propriétés nues ou bâties.

L’investissement réalisé s’est élevé, selon la communication du 30 janvier 2007, à la somme de 1,4 milliard F CFP, financée par des crédits DGDE :

« - 8 propriétés ont fait l’objet d’arrêtés d’acquisition non suivis d’un acte de vente ; - 38 propriétés ont été acquises et leurs prix payés, dont 19 sont encore occupées par leurs anciens propriétaires qui les gardiennent en vertu de conventions d’occupation gracieuses jusqu’en juillet 2006, 7 sont libres de toute occupation, 3 sont affectées à l’OPH, une est affectée à trois services administratifs et 5 sont squattées par des occupants sans droit ni titre ».

Au 30 janvier 2007 des décisions devaient être prises dans la gestion de ce dossier :

« - poursuite ou abandon des acquisitions des 8 propriétés qui ont fait l’objet des arrêtés d’acquisition, les crédits ayant été désengagés pour 318 068 744 F CFP ; - expulsion des squatters sans droit ni titre ;

- renouvellement des conventions d’occupation gracieuses ou libération des lieux par les anciens propriétaires ;

- destination des immeubles acquis sur un financement DGDE dans le cadre d’équipements publics ».

A l’heure actuelle, le dossier est toujours en suspens. La chambre invite la collectivité d'outremer à prendre rapidement les décisions qui s’imposent sur le devenir des terrains acquis à l’amiable dans le cadre de ce projet.

C’est actuellement l’établissement des grands travaux qui est chargé d’étudier et de réaliser des projets routiers plus modestes. L’aménagement routier de la côte ouest à réaliser par l’EGT ne toucherait, selon le service des affaires foncières, que 200 propriétés au lieu des 500 prévues initialement.

(...)

4.6.1. Acquisition de terrains et de logements à construire dans le cadre de l'opération Te Ara Nui (TAHITI)

Dans sa séance du 30 avril 2003, la commission des évaluations immobilières a donné un avis favorable au projet d'acquisition par la Polynésie française d'un terrain, appartenant à Mme Claudette FERRAND, épouse LEQUERRE, bordant le tracé de la future voie TE ARA NUI, mais également de constructions qui devaient être édifiées sur ce terrain, appartenant à la société TEIRIIRI 2, dont le gérant était M. Jean-Jacques LEQUERRE. La décision a été prise par arrêté en conseil des ministres n°878 CM du 24 juin 2003.

Le terrain, qui se trouvait être en bordure du tracé, n’était pas directement concerné par l'opération d'aménagement routier. Les constructions vendues n’étaient pas toutes édifiées au moment de la transaction, puisque la livraison de la première tranche du programme (bâtiment 1) était prévue fin février 2004 et celle de la seconde tranche (bâtiments 2 et 3) fin juillet 2004.

Néanmoins, la transaction s’est réalisée dans le but de « proposer des échanges aux propriétaires concernés par le tracé » (de la voie rapide de l’ouest TE ARA NUI). Le procès verbal de la commission des évaluations immobilières du 30 avril 2003 précisait : « Le rapport qualité /prix de cette résidence se situe dans une fourchette intéressante (cf. référence OPH). En outre, cette gamme de prix permet d’envisager lesdits échanges ad valorem ou à charge de soulte sans que celle-ci ne soit trop élevée ».

La collectivité de la Polynésie française s’est donc engagée à acheter un terrain se situant en dehors de l’emprise du tracé de la future voie TE ARA NUI ainsi que des bâtiments, dont certains restaient à édifier sur ce terrain, moyennant un prix de 40 millions de F CFP pour le terrain et 357 500 000 F CFP pour les bâtiments.

L’acquisition, qui a momentanément été suspendue du fait de l’alternance politique en juin 2004, s’est finalement concrétisée dans la nouvelle période de présidence de M. FLOSSE en 2005. Le mandat de 357 500 000 F a été payé le 12 décembre 2005 (mandat n°56 270 du 7 décembre 2005). Il peut être noté que les certificats de conformité partielle concernant les logements construits, achevés pour les derniers en 2005, ont été joints à l’acte de vente. Pourtant, une expertise ARTEIC SNC, datée du 22 octobre 2004, avait évalué la valeur du bâti réalisé à 308 653 500 F CFP : les bâtiments y étaient estimés de conception « courante sans toutefois faire preuve d’une architecture exceptionnelle ». Cette valeur doit être rapprochée de la valeur d’acquisition de 357 500 000 F CFP14. Le différentiel en faveur du vendeur était donc de 48 846 500 F CFP. Cette expertise, connue des services avant le paiement du prix, n’a pas été utilisée pour faire réviser celui-ci à la baisse dans l’intérêt de la collectivité.

Cette même expertise a révélé que d’importantes malfaçons, comme la position des sanitaires en rez-de-chaussée qui ne disposaient pas d’une ventilation naturelle. Le mobilier était jugé de qualité médiocre. L'expertise indiquait également : « les points plus problématiques, qui demandent une trop lourde intervention de travaux de modification pour être résolus sont : « la praticabilité de l’escalier (girons non constants), et la position des (ou plutôt de certains) lavabos et des sanitaires les rendant très difficilement utilisables ».

De surcroît : « certains défauts de construction et certains points particuliers évoqués sont à traiter obligatoirement pour éviter des pathologies futures éventuelles (c’est le cas des étanchéités dans les jardinières entre le pignon et le bâtiment). »

La chambre relève que le montage retenu était étonnant. La collectivité achetait non seulement un terrain qui ne se trouvait pas dans l’emprise du tracé de la future voie rapide, mais également des constructions non encore édifiées, en dehors de toute procédure de marchés publics, pour y loger de futurs et potentiels expropriés, alors que la déclaration d’utilité publique n’était pas encore intervenue pour le projet qui, depuis, a été abandonné. Ces logements ont ensuite été affectés à l’OPH, par arrêté du conseil des ministres du 2 mars 2005.

La chambre s'interroge sur les motivations de la collectivité dans la réalisation de ces acquisitions. Elle estime, en tout état de cause, que le bâtiment a été payé à un prix excédant largement son coût réel, la collectivité ne s'étant pas donné tous les moyens de négociation ou de mise en concurrence auxquels elle aurait dû avoir recours.

La chambre rappelle que cette opération a été financée dans le cadre de l’AP 6-2003 par la DGDE versée par l'Etat.

Source: CTC, Papeete, rapport du 04 novembre 2008